Päivitin syyskuussa 2026 alkavan iat koulutuksen, jossa toimin itse yhtenä kouluttajana, esitysaineistoja.
Ensimmäisen päivän aiheena on Isännöinti ammattina, jolloin kerron konkreettisesti mitä työ sisältää ja avaan muutoinkin toimintakenttää.
Tässä muutama esimerkki isännöitsijälle tyypillisestä työpäivästä:
Maanantaiaamut alkavat viikonlopun tapahtumien selvittelyillä, joita tyypillisesti on murrot, ilkivallat ja häiriöt, sekä putkivuodot. Niiden parissa vierähtää ensimmäinen tunti; soitellaan asianosaisilta lisätietoja, tilataan korjaukset ja tehdään mahdolliset rikosilmoitukset ja vahinkoilmoitukset vakuutukseen.
Aamurutiineihin kuuluu myös laskujen hyväksyntä, jossa vierähtää helposti tunti poikineen. Laskuista osa kirjataan huoltokirjaan ja vahinkotapahtumista laskut toimitetaan vakuutukseen. Lähes viikoittain joutuu myös laskuista reklamoimaan; milloin on laskutettu väärää taloyhtiötä, väärin perustein tai joku koettaa muuten vaan kepillä jäätä, josko ylilaskutus menisi läpi. Osa laskuista edelleen laskutetaan osakkaalta; tämä vaatii vastuunjaon tuntemusta. Isommista korjaushankkeista tehdään rakentamisilmoitukset verohallintoon, sekin pitää huomioida laskun maksun yhteydessä, ja toki lainan oikea-aikaiset nostot.
Ammatillisesti koin suurta ylpeyttä, kun yksi toimittaja oli kirjannut asiakastietoihin: ”Tän yhtiön isännöitsijä tarkastaa laskut.” Maininta oli mitä ilmeisimmin tulostunut epähuomiossa laskulle. Jäin pohtimaan lauseen tarpeellisuutta, laskujen tarkastus on kuitenkin yksi keskeisimmistä isännöitsijöiden töistä. Kukas ne laskut syynää, ellei isännöitsijä?
Päivittäiseksi rutiinitehtäväksi voi lukea myös huoneiston muutostyöilmoitusten käsittelyn. Osa ilmoituksista poikii valvonnan järjestämisen, lisäselvityspyyntöjä ja piirustusten toimituksia. Lähes kaikki ilmoitukset vaativat ohjeistamisia ja osa myös vastuusopimusten allekirjoittamisia. Muutostyöt kirjataan isännöintijärjestelmän lisäksi Maanmittauslaitokselle, joka on tänä vuonna tullut uusi velvoite. Loppudokuja, kuten asennuspöytäkirjoja, joutuu usein peräämään viikkoja.
Rutiinitehtävien rinnalla elää suunnitellut saneeraukset työmaakokouksineen. Esimerkiksi vuoden mittainen saneeraus kestää todellisuudessa vähintään neljä-viisi vuotta; hanke- ja toteutussuunnittelu 1-2 vuotta, toteutus vuoden ja takuuaika kaksi vuotta. Isännöinnillä tulee olla jokin sovittu kalenteri- tai huoltokirja, että esim. takuuajat eivät mene ohi. Kaikilla isännöintitoimistoilla ei ole huoltokirjaa. Vakuuksien seuranta takuutarkastuksineen on tärkeää; vakuus nimittäin vapautuu automaattisesti vaikkei tekisi mitään toimia.
Saneerauksissa eniten henkistä kanttia vie saneerausten hankesuunnitteluvaihe, jossa omistajat linjaavat tärkeimmät raamit hankkeelle: miksi, miten ja koska. Osakkaiden osallistaminen hankkeeseen tapahtuu nimenomaisesti hankesuunnitteluvaiheessa. Tämä vaihe käsittää myös rahoituksen saannin selvittämisen. Taloyhtiön lainansaanti ei ole itsestäänselvyys, ja se taas vaikuttaa merkittävästi hankkeen laajuuteen ja toteutustapaan. On järjetöntä käyttää suunnitteluun 30.000 euroa ja todeta sen jälkeen, ettei taloyhtiö saakaan toteutukseen kuin puolet. Rahoitus onkin selvitettävä aina ennen toteutussuunnittelun alkamista.
Mikäli taloyhtiö ei saa lainaa, tai saa vain osan, täytyy pohtia muita vaihtoehtoja rahoitukseen. Ennakkosäästö esim. korjausvastikkeen muodossa on yksi hyvä tapa ennakoida tulevaa hanketta. Sijoittajaosakkaat pystyvät sen hyödyntämään verotuksessa samalla tavalla mitä hoitovastikkeen, ellei kyseessä ole niin iso säästö, että se joudutaan kirjanpidossa rahastoimaan. Aika harvoin on, ja perinteisillä tuloksentasauskeinoilla pystytään säästöt järjestelemään verotuksellisesti. Useamman vuoden kestäneellä ennakkosäästöllä pystytään näyttämään myös tulevalle lainottajalle, että osakkaiden hartiat kestävät tulevan lainan velvoitteet.
Korjaushankkeessa isännöitsijän roolia voinee verrata kapellimestariin; vie junaa eteenpäin yhteistyössä rakennuttajan ja hallituksen kanssa. Isännöitsijällä on myös tärkeä rooli toimia tulkkina osakkaiden ja urakoitsijan välillä, sekä huolehtia rahoitukseen liittyvät käytännön tehtävät. Saneerausten lisä- ja muutostyöt aiheuttavat usein päänvaivaa; välttämättömät on toki tehtävä, mutta välillä nousee esiin kysymys, miksei asiaa huomioitu jo suunnittelupöydällä.
Korjaushankkeita tällaisella mikro-isännöintitoimistolla (isännöinnissä 24 taloyhtiötä, 1 kiint oy ja 1 oy) on euroissa mitattuna noin 1 M€ verran/vuosi. Tosin tänä vuonna taitaa lähennellä 1,2 M€, kun useammassa taloyhtiössä on päivitetty lukostoja ja korjailtu isommissa seteissä märkätiloja. Tällä hetkellä käynnissä olevista hankkeista isoin on parveke-kattourakka, 0,8 M€.
Rutiinitehtävien ulkopuolelle liittyväksi tehtäväksi luokittelisin myös huoneiston hallintaanoton. Hallintaanotto on aika harvinainen, mutta koska koko prosessin kestoaika on useamman vuoden, saattaa isännöitsijällä olla päällekkäin jopa parikin haltuunottoa samanaikaisesti. Hallintaanotto työllistää uskomattoman paljon niin isännöitsijää kuin kirjanpitäjääkin. Siitä kirjoitinkin jo aiemmin oman artikkelin.
Taloyhtiöissä riidellään aika harvoin, vaikka yleinen käsitys lienee toinen. Oikeuteen asti mennään harvoin, mutta jos sinne päädytään, kestää käsittely usein parikin vuotta. Useimmiten kyseessä on asunto-osakkeen ostajan ja myyjän välinen riita-asia, jossa isännöitsijän rooli on toimia todistajana. Mikäli kanne nostetaan taloyhtiöasiana, isännöitsijän rooli tyypillisesti kasvaa merkittävästi. Hyvin harvinaista on, että isännöitsijää henkilönä syytetään mistään. Ukaaseja toki tulee niin kuin kaikilla asiakaspalvelualoilla, mutta että sanomiset muuttuvat kanteiksi, ei ole ainakaan omalle kohdalle vielä sattunut.
Isoin korvaus minkä itse ole joutunut omasta pussista maksamaan syntyi, kun istuin Åressa rinnehississä ja ajattelin kätevästi tilata huipparin laakerinvaihdon ylösnousun aikana. Tilasin vahingossa Hämeenlinnasta ja kun palasin lomalta töihin, hyväksyttävänä oli lasku, jossa oli satanen matkakuluja (Hämeenlinna-Tampere-Hämeenlinna). Rimpautin puheenjohtajalle tunnustuksen ja maksoin satasen matkakulut taloyhtiölle samantien. Tuskin sitä kukaan olisi huomannut, mutta itseäni olisi jäänyt painamaan. Satasen takia ei kannata öitään valvoa.